En principio, uno podría pensar que tiene total libertad para modificar su hogar, como pintar la fachada de su vivienda. Sin embargo, ¿es posible hacerlo sin obtener permiso de la comunidad de propietarios? En Carolina Balista te aclaramos las dudas sobre la pintura del exterior de una propiedad dentro de una comunidad.
Las comunidades de propietarios están regidas por normativas específicas. Además de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), existen los estatutos, que detallan los derechos y responsabilidades de los propietarios. Muchas decisiones que afectan a los bienes comunes requieren autorización o, al menos, una notificación previa al presidente o al administrador de la comunidad.
Pintar la fachada de un edificio o vivienda puede tener dos objetivos principales: mantener el buen estado del inmueble o mejorar su apariencia. Si se busca restaurar daños visibles, como grietas, o proteger la estructura, el propósito es conservación. En cambio, si se desea cambiar el color, se trata de una modificación estética. Dependiendo del objetivo, la normativa varía, especialmente si se modifica el color.
Para conservar la fachada, el artículo 9 de la LPH indica que los propietarios deben colaborar en las obras necesarias para la conservación y reparación del edificio, y los costos deben ser cubiertos a través de derramas acordadas por la comunidad. Por lo tanto, en estos casos no es necesario pedir permiso, solo comunicarlo al presidente o administrador para realizar las acciones pertinentes. Los gastos son asumidos por la comunidad.
En cambio, si el objetivo es un cambio estético, como cambiar el color, el artículo 17 de la LPH establece que es necesario obtener la aprobación de la Junta de Propietarios. Para aprobar este tipo de modificaciones, se requiere el voto favorable de al menos tres quintas partes de los propietarios, que también deben representar tres quintas partes de las cuotas de participación.
Si el cambio afecta a la fachada de una casa dentro de una urbanización o a una terraza privada, no se puede realizar sin consultar previamente a la comunidad, ya que la fachada forma parte de los elementos comunes. De acuerdo con el artículo 7 de la LPH, cualquier modificación en elementos comunes necesita el consentimiento de la comunidad.
La sentencia 164/2014 del Tribunal Supremo aborda una disputa legal sobre la modificación de la fachada. En este caso, una propietaria pintó sus ventanas de un color diferente al del resto del edificio, lo que generó un conflicto con la comunidad. El Tribunal falló a favor de la comunidad, destacando que cualquier alteración en los elementos comunes requiere autorización previa, independientemente de si el cambio es menor o mayor.